营改增对房地产企业的影响及应对措施
我要投稿 论文查重 来源:学报编辑部 时间:2017-01-06 浏览:
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摘  要:营改增之后,由于税费征收的范围的改变,房地产企业的各项成本有了大幅度减少,对房地产企业的企业所得税、发票管理、企业税全归属科目的形成以及成本核算都产生了巨大影响。营改增对我国房地产企业来讲既是机遇,又是挑战,房地产是我国的支柱性产业,税费征收部门应该
关 键 词:营改增;房地产企业;税制变革
作  者:刘 伟
单  位:湄洲湾职业技术学院
正  文:营业税改成增值税(以下简称“营改增”)作为国家的一项重大税制变革,是指对原来需要交纳营业税的项目,改收增值税。从2011年开始,营改增的变革范围逐渐扩大,现已在各行各业得到有效推广,如交通运输、邮政服务、电信等行业。在行业改革的推进下,营改增的覆盖范围越来越广泛,从最初的上海扩大到全国,且在2015年已经对全国各个行业进行了全面覆盖,税制结构也在2016年得到进一步完善。营改增的实施,将会对各行业产生重大影响,本文主要分析营改增对房地产行业的影响。
一、营改增对房地产企业的影响
(一)所得税方面的影响
营改增后房地产企业税费计算方式发生了很大变化,但是最显著的变化使可以依据进项税发票和销项税来抵扣,并且能够根据开发商开具的发票数量决定抵扣数量,房地产企业的税务负担减小,但是这种情况下很容易使得房地产企业出现偷税漏税现象,比如房地产企业可能开具更多的虚假发票来用于税款抵扣,这会给国家财政收入造成巨大影响。在营改增之前,企业的现金核算会在收入、成本及营业税税金减少的情况下发生变化,企业整体税负与现金流变化成反比,企业税金预缴制会影响到企业现金流量。营业税背景下,一般企业在去税务局报税之前,需要先根据企业实际工作状况确认收入,这种情况下,企业缴纳的税款数量无疑会增加。房地产企业在受到款项之后在缴纳税费,不仅有利于企业的现金流动,还能够有效缓解以上的不利影响,房地产企业的支出大大减少,经营效益得到大幅度提高。
(二)发票管理影响
在营改增之前,税务部门只需要给房地产企业开具营业税发票,但是营改增之后,产生了进项和销项两项税额,开始出现增值税专用发票。增值税专用发票主要有两种不同的类型:小规模和一般纳税人的。小规模的房产企业只使用普通发票即可,但是一般的房地产企业还需要使用专用发票,并且该种发票与普通发票的使用范围不同,但是普通发票限额较低,一般为10万元。增值税专用发票出现之后,房地产企业可以利用增值税发票来抵扣税款,房地产行业的发票管理难度增大,如果增值税发票管理不当,就很容易出现利用税款抵扣进行偷税、漏税的现象。
(三)企业税全归属科目形成的影响
房地产企业的税金核算科目在营改增之后发生了变化,增设了两个二级科目,如营改增之前设置的科目是应交税费-应交营业税,但在营改增之后设置的科目是应交税费-应交增值税以及应交税费-未交增值税,其中包含两个二级科目。此外,营改增之后,在二级核算科目应交税费-应交增值税下还增设了销项税额和进项税额,同时还增设了三级明细科目来辅助核算,已交税金以及转出多交增值税等包含其中。营改增之前的房地产企业,纳税人只需要在每个月月末在“营业税金及附加”科目下计入营业税即可,因此可以直接影响到当期损益。然而,营改增之后,房地产企业每个月末缴纳税费则是根据二级科目下增设的进项和销项数额的差额来计算。小规模企业纳税人所缴纳的增值税额大小不会影响到当期利润。
(四)企业开发成本影响
    营改增之后,房地产企业开发成本大大降低,建筑行业的材料费用整体下降,水泥、钢筋、木材、混凝土等税收大幅度减少。各种材料成本的降低具体体现在以下几个方面:水泥、钢筋的增值税是17%,不含税成本减少14.5%;木材的增值税为13%,不含税成本减少了11.5%;混泥土按照6%抵扣增值税,成本减少5.6%。整个建筑行业的建筑材料按照3%抵扣税款,成本减少2.9%。
企业在营改增之后,缴纳的税费由营业税转变为增值税,之前存在的重复纳税现象得到有效规避。限于房地产企业业务的特殊性和行业特点,归集和核算企业工程成本一般使用“工程施工-合同成本”明细科目来完成,这就说明在理论上营改增之后企业的税费核算更加精细,更有利于房地产企业的成本核算。但是在房地产企业实际工作过程中,对于成本的归集并没有在“工程房地产-合同成本”明细科目设置三级科目,比如材料费用、机械使用费以及人工费等。营改增之前的房地产企业,主要缴纳的是营业税,并且成本费用发票不能用来充抵税款,但是营改增之后则发生了巨大变化,给了房地产企业更多的自主发展空间。
二、建筑业改进增值税的政策建议
(一)改善企业账务处理流程
营改增之后,在账务处理、企业申报以及计税方式等方面,房地产企业灵活变化,由于分公司所处的地区不同,房地产企业应该将业务风险根据税改的实际情况合理转移,进而达到有效规避财务风险,减少税收的目的,使得企业在发展过程中获得更多的资金支持,从源头上消灭税收不公平现象。企业会计核算涉及到很多方面,比如信息收集、分析、整理,企业账目明细核算等。因此,房地产企业要要求企业会计核算部门要严格按照规定的制度进行,不断优化整合企业内部资源,同时要加大对会计人员的技能考核力度,不断完善企业账务处理流程,并且要建立健全企业会计管理制度。此外,房地产企业要定期组织会计核算人员进行业务培训,以便为完善账务处理流程做好准备。
(二)提高企业财务管理水平
面对营改增之后核算项目发生的变化,房地产企业应该加强对财务工作人员的业务培训,促使财务工作人员不断学习新的财务管理知识,掌握新的财务管理方法,以便更好地适应新的税制改革。营改增之后,房地产企业核算成本和收入主要使用的是价税分离法,这需要财务工作人员有较强的核算能力,要想提高财务工作人员的核算能力,需要加强对财务工作人员的增值税税务处理培训。增值税管理过程比较复杂,需要财务工作人员保持严谨的工作作风,因此,要加大对财务工作人员增值税使用的培训力度。此外,房地产企业还应该积极转变财务管理模式,确保财务工作人员在新型财务管理模式下能够尽快提高自身的增值税使用能力,以便更好地促进增值税管理体系的不断完善,对此房地产企业应该财务有针对性的培训方法来提高财务工作人员的财务管理能力,最终促使企业整体财务管理水平的提高。
(三)房地产企业加强内部控制
房地产企业应该在营改增政策实施之后,应该加强对企业内部财务的管理和控制力度,尤其是对票据的管理,严格遵循国家的税收统筹计划要求。房地产企业要制定具体的应对营改增对策的措施,反思财务管理存在的不足之处,积极弥补税务漏洞。此外房地产企业要从降低企业税负、法律风险,健全会计核算制度、票务管理方式等方面入手,密切关注与税收相关的基础财务工作,逐步规范企业内部增值税发票的开具和保管,不断增强财务工作人员的会计核算能力,全面提高财务工作人员的专业素质,按照对营改增对税负的影响程度,实施调整房产营销策略,并且制定有效的增值税税务筹划方法。比如,在建筑工程材料的采购成本管理方面,房地产企业应该优先选择一般纳税人充当采购主体,以便获得17%的进项税额。
三、结语
综上所述,营改增之后,我国建筑行业税收缴纳方面发生了巨大变化,大大减少了各种费用,比如材料费用等,这些变化将会极大地促进房地产行业的健康稳定发展。房地产行业作为我国经济发展的支柱性产业,实行营改增将可以大大降低房产开发成本,降低房产价格,建造更多经济实用的住房,满足广大贫困人们需要,从而促进社会稳定。目前,营改增在全国,全行业刚开始实行,需要不断发展完善,要根据经济发展状况,适时进行调整,才能够有效提高营改增的可行,使其真正能够刺激我国经济发展,维护社会稳定。
参考文献
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